La sous-location non autorisée est une pratique risquée qui peut avoir de graves répercussions juridiques pour les locataires. Bien que tentante pour arrondir ses fins de mois, elle expose à des sanctions sévères et peut même conduire à l’expulsion. Propriétaires et locataires doivent être vigilants face à ce phénomène en pleine expansion, notamment avec l’essor des plateformes de location courte durée. Quels sont les risques encourus ? Comment se protéger ? Décryptage des conséquences juridiques de la sous-location illégale.
Les fondements juridiques de l’interdiction de sous-louer
La sous-location est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Le principe général est que le locataire ne peut sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire. Cette interdiction vise à protéger les droits du bailleur qui a choisi son locataire et fixé les conditions du bail avec lui. La sous-location modifie en effet la nature du contrat initial sans que le propriétaire n’ait son mot à dire.
L’article 8 de la loi de 1989 précise que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Toute clause générale autorisant la sous-location est réputée non écrite. Le Code civil dans son article 1717 rappelle ce principe d’interdiction, sauf si cette faculté a été expressément accordée au preneur.
Ces dispositions s’appliquent à tous les types de baux d’habitation, qu’il s’agisse de location vide ou meublée, de résidence principale ou secondaire. Seuls les logements-foyers et les locations saisonnières échappent à cette règle. La sous-location partielle du logement par le locataire qui y habite est tolérée mais doit respecter certaines conditions.
Les risques juridiques pour le locataire en cas de sous-location interdite
Le locataire qui sous-loue sans autorisation s’expose à de lourdes sanctions civiles et pénales. Sur le plan civil, le bailleur peut demander la résiliation du bail pour non-respect d’une obligation contractuelle essentielle. Cette résiliation judiciaire entraîne l’expulsion du locataire et éventuellement du sous-locataire. Le locataire peut également être condamné à verser des dommages et intérêts au propriétaire pour le préjudice subi.
Le bailleur est en droit de réclamer la restitution des loyers perçus illégalement par le locataire. La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt du 23 mars 2011 que le locataire devait reverser l’intégralité des sous-loyers au propriétaire, même s’ils dépassent le montant du loyer principal. Le locataire ne peut donc tirer aucun profit de la sous-location interdite.
Sur le plan pénal, la sous-location non autorisée peut être qualifiée d’abus de confiance, passible de 3 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende selon l’article 314-1 du Code pénal. Dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers, les sanctions sont alourdies par la loi ALUR : jusqu’à 5 000 € d’amende pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Les conséquences pour le sous-locataire de bonne foi
Le sous-locataire qui ignorait le caractère illégal de la sous-location se retrouve dans une situation précaire. Juridiquement, il n’a aucun droit sur le logement puisque le contrat de sous-location est nul. Il peut être expulsé à tout moment par le propriétaire sans bénéficier des protections accordées aux locataires réguliers.
Toutefois, la jurisprudence tend à protéger le sous-locataire de bonne foi. La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 11 février 2016 que le propriétaire ne pouvait pas demander l’expulsion du sous-locataire sans avoir préalablement mis fin au bail principal. Le sous-locataire dispose donc d’un délai pour quitter les lieux.
Le sous-locataire peut également engager la responsabilité civile du locataire principal pour obtenir réparation du préjudice subi. Il pourra réclamer le remboursement des loyers versés et une indemnisation pour le trouble de jouissance. En cas de fraude caractérisée, des poursuites pénales sont même envisageables contre le locataire indélicat.
Les moyens de contrôle et de sanction à disposition du propriétaire
Face à une sous-location suspecte, le propriétaire dispose de plusieurs moyens d’action. Il peut d’abord effectuer une visite de contrôle du logement, en respectant un préavis de 24h sauf urgence. Cette visite permettra de constater la présence d’occupants non déclarés.
Le bailleur peut ensuite adresser une mise en demeure au locataire de cesser la sous-location, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de régularisation, il pourra saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.
Pour prouver la sous-location, tous les moyens sont admis : témoignages de voisins, annonces en ligne, relevés de consommation anormale, etc. Le propriétaire peut même avoir recours à un huissier pour établir un constat. En cas de sous-location via des plateformes comme Airbnb, la loi ELAN oblige ces dernières à transmettre au propriétaire qui en fait la demande le décompte des nuits louées.
Les précautions à prendre pour éviter les sous-locations abusives
Pour se prémunir contre les sous-locations sauvages, les propriétaires ont intérêt à inclure une clause d’interdiction expresse dans le bail. Ils peuvent également prévoir un droit de visite périodique pour vérifier l’occupation des lieux. Une assurance propriétaire non occupant (PNO) offre une protection supplémentaire.
Du côté des locataires, la prudence est de mise avant de sous-louer. Il faut impérativement obtenir l’accord écrit du bailleur, précisant les conditions de la sous-location (durée, loyer, etc.). Le loyer demandé au sous-locataire ne doit pas dépasser celui payé au propriétaire. Pour une colocation, chaque colocataire doit figurer sur le bail ou obtenir l’aval du propriétaire.
Les plateformes de location comme Airbnb ont également un rôle à jouer. Elles doivent informer les loueurs de leurs obligations légales et peuvent bloquer les annonces suspectes. Certaines villes comme Paris imposent même un système d’enregistrement et de limitation du nombre de nuitées pour lutter contre les abus.
La sous-location non autorisée expose à de lourdes sanctions civiles et pénales. Locataires comme propriétaires doivent être vigilants face à cette pratique risquée. Un encadrement strict et une information claire sont nécessaires pour concilier les intérêts de chacun tout en préservant l’offre de logements. La régulation des nouvelles formes de location comme Airbnb reste un défi majeur pour les pouvoirs publics.