Face à la pression fiscale et dans un contexte où l’investissement immobilier est considéré comme une valeur refuge, il peut être intéressant de connaître les dispositifs de défiscalisation immobilière permettant d’optimiser votre investissement. Cet article vous présente les principales mesures en vigueur et leurs avantages.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement qui l’a mis en place en 2014, est le plus connu des dispositifs de défiscalisation immobilière. Il vise à encourager l’investissement locatif dans le neuf, et permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de location du bien : 12% pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans et 21% pour une location de 12 ans.
Le montant total des réductions d’impôt ne peut pas dépasser 63.000 euros, soit 5.250 euros par an pendant 12 ans. Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut respecter certaines conditions : investir dans un logement neuf, situé dans une zone éligible (zones A bis, A et B1) et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
La loi Malraux
La loi Malraux, mise en place en 1962 et réformée en 2009, vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés pour restaurer le bien, à hauteur de 22% du montant des travaux pour les biens situés en ZPPAUP, et de 30% pour ceux situés en secteur sauvegardé.
La loi Malraux est particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier ancien, avec un fort potentiel de valorisation à terme. Elle s’adresse toutefois principalement aux contribuables fortement imposés, car la réduction d’impôt est plafonnée à 100.000 euros par an.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, instauré en 2009, concerne l’investissement locatif meublé dans des résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD). Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11% du prix du logement, étalée sur 9 ans. Le montant total des réductions d’impôt ne peut pas dépasser 300.000 euros par an.
Ce dispositif offre également la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien (20%), sous certaines conditions. Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il faut investir dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), et le louer en meublé pendant au moins 9 ans à une société exploitante de résidences services.
Le régime du déficit foncier
Le régime du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges liées à la détention et à la gestion de leur bien immobilier (travaux d’entretien, réparation, amélioration) de leurs revenus fonciers. Si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10.700 euros par an.
Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux importants. Il permet de diminuer leur imposition sur le revenu tout en valorisant leur patrimoine immobilier.
Le dispositif Monuments Historiques
Le dispositif Monuments Historiques, créé en 1913 et réformé en 2009, a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans la restauration et l’entretien des monuments historiques classés ou inscrits. Il permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global la totalité des travaux réalisés sur le bien, ainsi que les intérêts d’emprunt contractés pour financer ces travaux.
Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés, car il n’est soumis à aucun plafonnement. Toutefois, il concerne un nombre limité de biens immobiliers et nécessite de respecter des contraintes architecturales et d’entretien spécifiques.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière présentés dans cet article permettent d’optimiser votre investissement, en réduisant votre imposition tout en valorisant votre patrimoine. Ils sont cependant soumis à des conditions et des contraintes spécifiques, qu’il convient d’étudier attentivement avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier.