Face à la crise du logement et à la difficulté croissante d’accéder à la propriété, le Bail réel solidaire (BRS) se présente comme une solution innovante et accessible. Mais quelles sont les conditions d’éligibilité pour en bénéficier ? Cet article vous offre un décryptage complet de ce dispositif méconnu, mais prometteur.
Qu’est-ce que le Bail réel solidaire (BRS) ?
Le Bail réel solidaire est un dispositif juridique permettant de dissocier la propriété du bâti (la construction) de celle du foncier (le terrain). Il a été créé par la loi ALUR en 2014 et est entré en vigueur en 2017. L’objectif principal de ce dispositif est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, tout en maîtrisant les prix des logements. Le BRS concerne principalement les logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une réhabilitation importante.
Comment fonctionne le BRS ?
Dans le cadre d’un Bail réel solidaire, l’acquéreur devient propriétaire du bâti, tandis que le foncier reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). L’acquéreur signe un bail d’une durée de 18 à 99 ans avec l’OFS, qui lui octroie le droit d’usage et d’habitation du terrain. En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS.
Grâce à cette dissociation, le coût d’acquisition du logement est réduit, puisque l’acquéreur n’a pas à acheter le terrain. De plus, la redevance versée à l’OFS est généralement modeste et plafonnée.
Conditions d’éligibilité au BRS
Pour être éligible au Bail réel solidaire, il faut respecter plusieurs critères :
- Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur ;
- L’acquéreur doit être une personne physique (et non une société) ;
- Les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement. Ces plafonds correspondent aux plafonds de ressources applicables au dispositif d’accession sociale (PAS) ;
- L’OFS doit avoir agréé préalablement le projet d’acquisition.
Avantages et inconvénients du BRS
Le principal avantage du Bail réel solidaire est qu’il permet à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d’accéder à la propriété à moindre coût. En effet, la dissociation du foncier et du bâti permet de réduire significativement le prix d’achat du logement. De plus, les acquéreurs bénéficient souvent d’une TVA réduite à 5,5% et peuvent prétendre aux aides publiques telles que le prêt à taux zéro (PTZ).
Toutefois, cette formule présente également quelques inconvénients :
- La redevance mensuelle versée à l’OFS vient s’ajouter aux remboursements de prêt immobilier ;
- En cas de revente du logement, l’acquéreur doit respecter un mécanisme d’encadrement des prix pour préserver la vocation sociale du dispositif ;
- Le BRS peut susciter des interrogations lors de la transmission par succession ou donation.
L’avenir du BRS en France
S’il est encore méconnu, le Bail réel solidaire se développe progressivement en France. Les organismes fonciers solidaires se multiplient et certaines collectivités territoriales encouragent le recours au BRS pour favoriser la mixité sociale et le développement de projets d’habitat participatif.
Ainsi, si vous êtes éligible et souhaitez accéder à la propriété dans un contexte économique difficile, le Bail réel solidaire peut constituer une solution innovante et intéressante pour concrétiser votre projet immobilier.